วันจันทร์ที่ 23 พฤศจิกายน พ.ศ. 2558

ค่าส่วนรวมคอนโด เก็บน้อยหรือว่ามาก ขึ้นอยู่กับกับอะไร

ค่าศูนย์กลาง คอนโด เก็บน้อยเกินไปก็ไม่ดี มากเกินไปก็ไม่ไหว

“ค่าส่วนกลาง” เป็นค่าครองชีพที่เอ้มากของผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียม ไม่ใช่หรือเจ้าของห้องชุดที่จำเป็นจะต้องช่วยกันจ่ายส่วนนี้ ถ้าสังเกตจะเห็นได้ว่าตอนต้นที่เราซื้อโครงการคอนโดใหม่มา ทางโครงการก็จะเปรย หรือไม่มีงานพิมพ์การขายกำหนดอัตราค่าส่วนกลางไว้แล้ว ว่าจะเก็บตารางเมตรละเท่าไหร่อะไรอย่างไรมั้ง ซึ่งอัตราจัดเก็บส่วนนี้ รอบรู้เปลี่ยนแปลงหรือแก้ไขได้ แต่ต้องเป็นอยู่ในมติของที่สัมมนาใหญ่

ค่าศูนย์กลางของคอนโด นั้น ขณะเทียบสนนราคากับบ้านจัดสรรแล้ว จักแพงกว่าอย่างเห็นได้ชัด เพราะว่าโครงการคอนโดฯ จะมีสิ่งที่อวยความสะดวกต่างๆ ที่ใช้ร่วมกันมากกว่า หรือไม่มีเหตุที่ให้ต้องใช้จ่ายมากกว่า เช่น เงินค่าจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย, เงินค่าจ้างพนักงานเก็บขยะ, เงินค่าจ้างแม่บ้าน, มูลค่าไฟฟ้าในบริเวณที่เป็นพื้นที่ของศูนย์กลาง อย่างลิฟต์, บันได, ค่าไฟที่อยู่นอกห้องชุด (ค่าไฟ, แอร์พร้อมทั้งโทรทัศน์บริเวณล็อบบี้) , ค่าเครื่องมือวัสดุทำความงดงาม อื่นๆ

เพราะว่าธรรมดาในวันโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อมักจักต้องชำระ “ค่าส่วนรวมล่วงหน้า” ซึ่งทั่วไปแล้วกะเกณฑ์เอาไว้ 1-2 ปี ส่วนอัตราเท่าไหร่นั้นก็แล้วแต่โครงการจักกำหนด นิติบุคคลอาคารชุดแต่ละแห่งจะมีมาตรการในการจัดเก็บค่าศูนย์กลางไม่เหมือนกัน แล้วแต่ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ เงินจัดเก็บเพราะว่าค่าสาธารณะนี่กฎหมายหมายไว้ให้ทำเป็นนำไปเป็นค่าใช้จ่ายพรรค์ “บริการสาธารณะ” ได้ แต่ทั้งนี้ต้องเท่านั้นในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินได้เขียนข้อปลีกย่อยไว้ในแผนการงานโครงการ และวิธีการจัดสรรว่าจักเรียกเก็บประโยชน์บริการสาธารณะจากผู้ซื้อที่ดินปันส่วน ตามอัตราที่ได้รับยอมให้จากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินที่หมายไว้ไว้ในขั้นตอนการยื่นคำขอจัดแบ่งเท่านั้น

เว้นแต่นี้ยังมีค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการทำงาน ไม่ก็การดูแลบริหารการจัดการของเงินทองส่วนกลางด้วย เช่นเงินเดือนของผู้สั่งการฝ่ายนิติบุคคลอาคารชุด ราคาโทรศัพท์ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเครื่องใช้พร้อมกับวัสดุอุปกรณ์ต่างๆ ในสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด กินความค่าครองชีพที่ไม่ประจำ เช่น ค่าปรับปรุงระบบไฟฟ้า ประปา เป็นต้น

ภาระหน้าที่ของเจ้าของห้องชุดคอนโด ที่ต้องคลี่คลายค่าส่วนกลางทุกเดือนโดยมากรับรู้ กันทั่วไปแล้ว แต่ที่ยังมีข้อสงสัย อยู่บ้างคือข้อสงสัยที่ว่าทำไมค่าส่วนกลางถึงแพงจัง ?

อัตราค่าส่วนกลาง จะถูกใช่ไหมแพงขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยหลายต้นเหตุ สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการที่มากน้อยไม่เท่ากัน จึงทำให้ค่าสาธารณะแต่ละแผนไม่เท่ากัน ถ้ามีสิ่งอำนวยความง่ายดายมากค่าส่วนกลางก็สูง เรียกว่าใช้มากก็ต้องจ่ายมากทำนองนั้น นอกจากนี้ยังขึ้นอยู่กับระดับไม่ใช่หรือชนิดคอนโดด้วย เช่น แผนการไฮเอนด์หรูๆ แน่นอนค่าสาธารณะก็ต้องแพง เพราะมาตรฐานในการบริหารจัดการอาคารไม่ใช่หรือพื้นที่ศูนย์กลางต้องสูงไปตามระดับ จำนวนยูนิตในแต่ละโครงการก็มีผลเช่นกัน โครงการที่จำนวนยูนิตน้อยค่าส่วนกลางจักสูง ก็เพราะว่าตัวหารเกลี่ยน้อยกว่า

เชื่อได้เลยว่า ถ้าเลือกระฉ่อนกได้ทุกคนก็คงเโจษกคอนโดฯ ที่ค่าส่วนกลางถูกกว่าอย่างแน่นอน แต่ในความนักนั้นคอนโดฯ ที่ค่าส่วนกลางต่ำๆ ก็ไม่ใช่คำตอบที่ถูกที่ควรที่สุดเสมอไป ก็เพราะว่าถ้าสาธารณะมันต่ำเกินไป ก็อาจทำให้การบริหารจัดการ หรือการดูแลอาคาร ด้วยกันพื้นที่ศูนย์กลางทำได้ไม่เต็มที่ ใช่ไหมบริหารกันไปแบบตามมีตามเกิด เสมือนสายการบินโลว์คอส ที่จักทำอะไรก็ต้องอดออมไว้ก่อน

แต่เหนือสิ่งอื่นใด ก็คือ แทบจักไม่มีคอนโด ไหนที่สมรรถเก็บค่าสาธารณะได้ 100% เต็มเพราะไม่มีการค้างจ่าย ฉะนั้นแล้วค่าส่วนกลางที่จะกำหนดอัตราจัดเก็บไว้แล้ว เอาเข้าแท้จริงก็ได้ไม่ครบไม่ใช่หรือไม่พอก็มี แต่ถ้าสูงเกินไปก็ไม่ดีก็เพราะว่าจักเป็นต้นทุนของเจ้าของห้องชุด ยิ่งสมมติว่าเราซื้อเพื่อ ให้ความเป็นไทเช่าแล้วค่าใช้จ่ายส่วนนี้มากเกินไปก็จะไปลิดรอนผล ตอบแทนให้ลดลงได้ แนวคิดที่ถูกต้องเกี่ยวกับรายจ่ายส่วนกลางในกรณีที่เป็น

การซื้อคอนโดฯ เพื่อ ยอมเช่านั้น ก็คือจักจ่ายมากไม่ก็จ่ายน้อยก็ขึ้นอยู่กับค่าเช่าที่เก็บได้เป็นหลัก ถ้าเก็บค่าเช่าได้น้อย ค่าใช้สอยในส่วนนี้ก็ต้องน้อยตามลงไปด้วย แต่ถ้าเก็บค่าเช่าได้มากถึงค่าส่วนกลาง  ค่าส่วนกลางจะสูงไปสักหน่อยก็ไม่เป็นไร แต่ในกรณีที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง อันนี้น่าจักขึ้นอยู่กับความพึงพอใจและความศักยในการจ่ายมากกว่า อยู่คอนโดแบบหรูก็ต้องยอมรับว่าต้องจ่ายแพงกว่า ถ้าไม่ใคร่ได้จ่ายแพงก็คงต้องแสวงคอนโดฯ ถูกๆ ค่าสาธารณะต่ำๆ อยู่กันไป

การไม่ชำระค่าสาธารณะมีผลเสียมากมายต่อเจ้าของร่วมทุกคน ทางที่ดีควรจ่ายตามกำหนดไปเถอะครับ กับร่วมกันดัดตนจัดการหรือตรวจสอบบัญชีจะเป็นการดีกว่า การเก็บค่าส่วนกลางของนิติบุคคลเก็บไปก็เพื่อประโยชน์ในการดูแลใช้จ่าย ซ่อมปรับปรุงทรัพย์ส่วนรวมให้ทำได้ใช้งานได้นานๆ ด้วยกันทำให้เกิดความสงบเรียบร้อยในที่อยู่อาศัยของเราเอง
ขอขอบคุณ : cmc.co.th

ไม่มีความคิดเห็น:

แสดงความคิดเห็น